普法时刻 | 房屋买卖遇执行，物权期待权如何“突围”？

执行工作强调效率，为确保债权人的债权及时得以全面实现，一般根据财产登记、占有情况采取查封措施，但是该财产可能实际不属于被执行人的责任财产，继续执行将损害案外人实体权利，由此产生的实体争议，需要通过执行异议之诉来解决。

近期，西安临潼法院审理了原告李某某与被告汪小某，第三人姚某某、穆某某执行异议之诉一案，该案被告汪小某以其系案涉房屋买受人为由请求排除未办理抵押登记的一般金钱债权的强制执行，提出执行异议，法院认为异议成立，裁定中止对案涉房屋的执行，申请执行人不服该裁定提起执行异议之诉。

案情简介

2017年4月5日，第三人姚某某、穆某某夫妻二人因生意资金周转与被告汪小某之父汪某某协商，将其夫妻名下的临潼区某小区的商品房作价100万元卖给汪某某之子汪小某，并与汪小某签订了《房屋买卖合同》，约定付款、过户、按揭款承担等内容。

合同签订当日汪某某支付第三人姚某某、穆某某500000元，第三人姚某某将该房屋的钥匙及商品房买卖合同交付给汪某某。

房屋买卖合同约定的办理过户期限届满，因第三人姚某某、穆某某未按期向银行缴纳按揭款，无法办理过户，第三人姚某某、穆某某与汪某某协商，由汪某某先将剩余500000元房款支付，由第三人姚某某、穆某某用该款偿还完银行按揭再办理过户，2018年8月23日汪某某向第三人穆某某转账500000元。

然第三人姚某某、穆某某并未用该款偿还银行按揭，而是用于餐厅资金周转，导致房屋未能过户。

2019年11月汪小某装修入住该房屋并持续缴纳物业费、电费、燃气费等相关费用。

另，2019年7月，第三人姚某某、穆某某向原告李某某借款40万元，以案涉房屋产权证抵押（未办理抵押登记），后第三人姚某某、穆某某未按约定还款，2023年4月17日李某某遂起诉至法院，审理中李某某申请财产保全，法院于2023年4月27日作出执行裁定书，查封了案涉房屋。2023年6月30日法院作出民事调解书，确认姚某某、穆某某限期还款，案涉房屋在借款还清前继续查封。后姚某某、穆某某并未按期履行还款义务，李某某于2024年1月6日向法院申请强制执行。

执行程序中，汪小某向法院提出执行异议，法院于2024年9月18日作出执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。

李某某对该执行异议裁定不服提起执行异议之诉，引发本案。

法院判决

临潼法院经审理认为

原告李某某与第三人姚某某、穆某某之间为民间借贷法律关系，虽然第三人姚某某、穆某某将案涉房屋的房产证交于原告李某某用作抵押，但并未办理抵押登记，原告并未取得对案涉房屋的抵押权，双方之间仍属于债权关系。

被告汪小某与第三人姚某某、穆某某签订的房屋买卖合同合法有效，合同签订后，被告履行了合同约定的全部付款义务，并合法占有房屋，未取得所有权非自身原因，依法享有物权期待权，该权利优于李某某对姚某某、穆某某的债权关系。

依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，判决驳回李某某要求继续执行案涉房屋的诉讼请求。

判决后，李某某不服上诉至中院，二审法院审理判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

执行异议之诉是指案外人以自己对执行标的享有权利为由，请求法院停止对执行标的执行措施。在案外人对涉案标的物享有一定权利的情况下，执行异议之诉案件审理的实质是要认定不同权利之间的优先性。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。如执行标的物并非债务人的责任财产，那么真实权利人的物权理应可以对抗物权，这也符合公平原则的理念。本案中，被告汪小某签订合同、占有房屋均在查封前，履约积极，未过户因出卖人违约，符合物权期待权保护条件。这既维护了房屋买卖中诚信买受人权益，也提醒交易各方，签订合同要规范，履行义务要积极，同时债权人也要注意担保物权设立的合法性，抵押登记的公示性，保障其自身权益需遵循法定程序。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条：在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

第十六条：人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。

供稿：西安临潼法院

作者：闫骏林

编辑：许沥心

责编：郑黎波

审核：姚启明

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